تأخر دفع الإيجار من المستأجر. تأخرت في دفع إيجار شقتي حتى اليوم الحادي والعشرين ورفض صاحب العقار قبول الدفع ،فاضطررت إلى الدفع في المحكمة أو طرده. ماذا علي أن أفعل؟
تأخر دفع الإيجار من المستأجر
تنص المادة 10 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات على ما يلي:
يجب على المستأجر دفع الإيجار في المواعيد المذكورة كتابة.
إذا لم يكن هناك اتفاق مكتوب ،يجب دفع الإيجار في بداية كل شهر ،إذا كان الإيجار حسن النية في بداية كل فترة عقد الإيجار في حالات أخرى.
يسمح للمستأجر بإيداع مبلغ الإيجار المستحق في قسم التنفيذ بعد تقديمه كاقتراح رسمي.
يجب تقديم الإيجار إلى المؤجر ،الذي سيقوم بعد ذلك بإيداعه في حسابنا المصرفي. ما لم يكن المستأجر قد عرضه مسبقًا على المؤجر في تاريخ استحقاق سابق ولم يقبله المؤجر ،وأثبت في محضر إعلان العرض أنه سيودع الإيجار الجديد في تاريخ استحقاقنا في البنك ،ثم يجوز له إيداعها دون تقديم حتى يبلغنا مصرفنا باستلام مدفوعاته. يتعين على المالك دفع الإيجار كتابة ويجب تقديمه للمستأجر بعد ذلك.
إذا تم دفع الإيجار مرتين على التوالي ووافق المؤجر على تحصيله ،يجب على إدارة التنفيذ قبول الوديعة دون تقديمها ،ما لم يخطر المؤجر المستأجر كتابيًا بأنه سيقبله دون تقديم قانوني.
على إدارة التنفيذ إخطار المودع بالإيداع خلال خمسة أيام بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول.
لا يجوز سحب أجره إلا بموافقة المودع أو بأمر من المحكمة.
يصدر وزير العدل قرارا بتحديد الرسوم الواجب دفعها من قبل المستأجر والمؤجر. قد تشمل الرسوم أيضًا قواعد وإجراءات لتحصيلها وإنفاذها.
إذا نشأ نزاع بين المستأجر والمؤجر بشأن الإيجار أو الخصم منه أو تخفيضه ،فإن هذا لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الإيجار بالكامل في مواعيد الاستحقاق حتى يتم حل هذا النزاع بحكم قضائي نهائي. أو باتفاق بين الطرفين. وإلا فإنه يعتبر متخلفاً عن دفع الإيجار.
وتنص المادة 20/1 من نفس المرسوم على ما يلي:
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المحل المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار ،إلا لأحد الأسباب التالية:
إذا لم يدفع المستأجر إيجاره كما هو متفق عليه أو وفقًا لحكم المحكمة خلال عشرين يومًا من تاريخ استحقاقه ،فيجوز للقاضي أن يحكم بتنازل المستأجر عن حقه في الدفاع عن نفسه ،ويجوز له دفع الرسوم القانونية للمالك. . أول جلسة أبلغ فيها أصولاً بجميع الرسوم.
يمكن إيداع الإيجار بدون إجراءات إذا رفض المؤجر استلامه. إذا كان الشخص خارج الدولة أو يسافر ،فهذا لا يعفي التأخر في السداد.
بعد عرض النصوص أخي الكريم: تأخرك في دفع الإيجار سبب من أسباب الإخلاء ،إلا إذا قدمت عذرًا قويًا تقبله المحكمة. يجب عليك إما التوصل إلى اتفاق مع المالك ،أو إيداع الإيجار في خزينة المحكمة في التواريخ المحددة قانونًا. يمكنك حضور الجلسة وشرح للمحكمة سبب استغراقك وقتًا طويلاً لدفع الرسوم. قد تقرر المحكمة أن تأخيرك له ما يبرره ولن تغريمك. شكرا لك.
وصوت المجلس التشريعي على تعزيز حقوق المستأجر في أوقات الأزمات ،مؤكدا أن القانون يعمل على منع الفوضى في القطاع العقاري وحقوق المالك ،والحفاظ على حق اللاجئ في التماس العدالة. ينص القانون على أنه يجوز للقضاة تحديد من هو على صواب أو خطأ في أوقات السلم والطوارئ ،مما يمنحهم سلطة تقديرية. يتم تقديم المستأجر حسب قدرته ومدى تأثره بالأزمات والظروف الطارئة.
أضافوا إلى “السياسة”. عزز التعديل الجديد التوازن بين حماية المستأجر من الإخلاء وحماية حقوق مالك العقار ،مشيراً إلى أن له فائدة مستقبلية في حال حدوث أزمات أو كوارث مستقبلية من شأنها الاستغناء عن اجتهادات البعض لتلك الحالات وتخفيف العبء. في المحاكم ،كما أنه يعفي الدولة من المراجعة القضائية إذا كان هناك نزاع حول من كتب عقد الإيجار. إذا تم سن القانون ،ستتخذ الحكومة قرارات مؤقتة في حالة حدوث أزمات مستقبلية بناءً على القانون الجديد.
وافق مجلس الأمة على قانون يحظر عمليات الإخلاء في الأزمات العامة. لا يجوز إخلاء المستأجر خلال حالة الطوارئ التي أعلنها مجلس الوزراء. إذا لم يدفع المستأجر إيجاره ، دفع الأجور خلال الفترة التي يقرر فيها مجلس الوزراء تعليق أو إيقاف العمل في جميع المرافق العامة للدولة من أجل حماية الأمن أو السلم العام أو الصحة العامة التي تقتضي المصلحة العليا للبلاد “.
في البداية قال أمين سر الاتحاد العقاري قيس الغانم إن موافقة مجلس الأمة على تعديل تشريعي يحمي المستأجرين من الإخلاء في الأزمات العامة قرار جيد وعادل. يخدم القانون المجتمع ويحمي كلاً من المستأجر والمالك ،وبالتالي يمنع إلحاق الضرر بكليهما.
وأضاف الغانم السياسة. عامل بعض أصحاب العقارات في الكويت مستأجريهم بعدل أثناء الأزمة ،لكن آخرين أخذوا بشكل غير قانوني نصف الإيجار. ويؤكد القانون الجديد أنه لا يحق للمستأجرين إخلاء المالك في أوقات الأزمات أو حالات الطوارئ “.
لعب اتحاد السماسرة دورًا رئيسيًا من خلال مشاركته مع اللجنة التشريعية للجمعية الوطنية في سن تعديلات جديدة ،والتي تصب في مصلحة كل من المالكين والمستأجرين ،فضلاً عن ضمان العدالة لكلا الطرفين في أوقات السلم والطوارئ. في الوقت الحاضر ،تمنح التعديلات الجديدة سلطة اتخاذ القرار للقضاة. الإيجار المخفض حسب قدرة المستأجر وحاجته المالية.
وشدد على أن التعديلات الجديدة على القانون لا تهدف إلى الإضرار بحقوق المالكين ،بل أعطت القاضي صلاحية تقدير الأضرار ،ثم النظر في طرق الدفع السهلة والإنسانية.
وقال الغانم إن التعديلات الجديدة ركزت على عقود الإيجار وليس عقود الاستثمار مثل بيع الأسهم. وأشار بشكل خاص إلى أن قانون الإيجار يخضع لمحكمة الإيجار وليس المحكمة التجارية ،التي أكدت على ضرورة فصل قضايا عقود الإيجار عن قضايا عقود الاستثمار. قدمت الأمة مقترحات تنتهك حقوق الملكية ،لأنها تتدخل في حقوق أصحاب الممتلكات. كانت هذه الإجراءات من قبل الحكومة الكويتية غير دستورية.
تعديل مستحق
تعديل القانون رقم 35/1978 بشأن الإيجارات في أوقات الأزمات والطوارئ هو تعديل مستحق ،لأنه يوازن بين حماية المستأجرين من الإخلاء وحماية حقوق الملاك.
أخبرنا حيدر أنه بموجب المادة 30 من قانون العمل ،يتعين على المالك دفع جميع الإيجارات المستحقة خلال فترة تعليق أو تعليق الأعمال عن طريق دفع أقساط حسب الحالة المادية لكل مستأجر وظروف كل دعوة على حدة.
وأشار إلى أن هذا التعديل له فائدة مستقبلية محتملة في حال حدوث أزمات أو كوارث مستقبلية ،وهذه الفوائد المحتملة ستغني عن اجتهادات البعض لتلك القضايا وتخفف العبء عن المحاكم ،كما ستعفي الدولة من مؤقت. قرارات الحكومة في حالة الأزمة بناء على القانون الجديد.
وأوضح أن التعديل يساعد على انتشال السوق العقاري من الركود ،حيث يتيح للمستأجرين استعادة الأنشطة والعمل ،ويقلل من الشواغر في المباني والشقق ،ويحافظ على الدخل الثابت لأصحاب العقارات ،ويعد خطوة إيجابية نحو السوق العقاري.
وقال حيدر إنه حتى لو جاء تعديل القانون بعد فوات الأوان ،فهو أفضل من عدم تمريره ،لأنه يزيد من عدد الإدارات التي تتعامل مع الخلافات بين الملاك والمستأجرين. دعم الجانبين يوفر الوقت والجهد ويقلل من التأخير في تحصيل الإيجارات المتأخرة.
يعتبر قانون الإيجارات الجديد خطوة جيدة لاستقرار سوق العقارات ،من خلال منع عمليات الإخلاء ،ولكنه ليس سوى خطوة صغيرة في التعامل مع تقدير وحساب النسب المئوية لمدفوعات الإيجار التي سيتم دفعها بعد فشل المستأجر في ذلك. ادفع الايجار.
ولم يعالج القانون الجديد الأزمة وسيعاني نظام المحاكم من كثرة القضايا المعروضة عليه بخصوص مشكلة الإسكان ،خاصة أنه نص على أن يقوم القاضي بتقييم قيمة ما سيدفعه المستأجرون من إيجار لأصحاب العقارات.
وأكد العتيقي أن القانون لم يعالج مشكلة المستأجر ،بل تم تأجيل السداد ،فيما عجز الكثير من المستأجرين ،وخاصة أصحاب الأعمال ،عن السداد بسبب توقف أنشطتهم بشكل كامل منذ بداية الأزمة. وشدد على أنه بدون دعم حكومي لحل أزمة تأخير الإيجارات فإن معظم أصحاب المشروعات الصغيرة والمتوسطة سيتعرضون للإفلاس. ستكون الفترة القادمة فترة إفلاس.
وأشار العتيقي إلى أنه بالرغم من أن القانون نص على عدم جواز إخلاء المستأجر المتأخر عن السداد ،إلا أن القانون لم يتضرر المالك ،لأنه أصبح مدينا بالإيجار.
كان القانون يهدف إلى إبداء نظرة إنسانية ومتعاطفة للأشخاص المتضررين من أصحاب الأعمال الصغيرة والمتوسطة الذين توقفت أعمالهم بشكل كامل خلال الفترة الماضية ،حيث تأثرت جميع القطاعات العقارية بشكل سلبي.
واقترح إعفاء أصحاب المشاريع الصغيرة من دفع الإيجار خلال فترة التعليق الإجباري للحكومة ،داعياً الحكومة والبرلمان إلى إعادة النظر بطريقة إنسانية لدعم المتضررين من خلال خفض الإيجارات بنسبة 50٪ حتى يتمكنوا من السداد. قروض. يشارك المستأجر والمالك بالتساوي في الإيجار ،وتدفع الدولة جزءًا منه إلى المالك.
استقرار السوق العقاري
وأوضح الأمين العام للاتحاد العقاري ،أن هذا القانون لم يطرح شيئًا جديدًا ،إلا أنه يحمي المستأجرين من الإخلاء لمنع حدوث ارتباك في السوق ودعم استقراره ،وهذا هو الهدف الأساسي لهذا القانون.
وأشار إلى أن الكثير من أصحاب العقارات لا يلجأون إلى المحاكم لحل مشاكلهم ،خاصة أنهم وفروا الكثير من المساكن للناس.
وفيما يتعلق بالقطاع التجاري ،هناك شبه اتفاق بين أصحاب المجمعات التجارية وأصحاب العقارات على تقديم فترات سماح وخصومات لأصحاب الأنشطة التجارية ،مما يخفف من مشاكل هذه الفئة. مشيراً إلى أن قطاعي التجزئة والمطاعم يعانيان من الركود قبل انتشار “كورونا” في مجال تنافسي. وقال إنه فيما يتعلق بالقطاع السكني ،فإن معظم المبادرات التي تمت كانت لأصحاب العقارات الفردية سواء أكانوا مواطنين أم وافدين.
وحول دور الحكومة في الأزمة ،أوضح أن الحكومة لعبت دورها في الاستمرار في دفع رواتب الموظفين وتزويدهم بتسهيلات أخرى واتخاذ العديد من المبادرات لدعم المتضررين من الأزمة ،لكنها لن تكون قادرة على ذلك. لمعالجة هذه الأزمة بشكل كامل ،وانتقاد شريحة موظفي الدولة الذين لم تنقطع رواتبهم خلال هذه الفترة ورغم ذلك لا يرغبون في ذلك. عليهم دفع الإيجار.
وقال ،من ناحية أخرى ،يجب أن يكون هناك تعاون وتسامح مع أولئك الذين لم يدفعوا رواتب للموظفين. يجب النظر في كل حالة على حدة ،مع التأكيد على عدم التسامح مع من تأخروا في دفع الإيجارات قبل الأزمة. بل يجب محاسبتهم وتغريمهم برسوم التأخير.
ما سبب أزمة الإيجارات في دول الخليج؟
ارتفاع الإيجارات مقابل تأثير الأنشطة الاقتصادية بسبب جائحة كورونا.
كيف يحاول المستأجرون مواجهة هذه الأزمة؟
ادفع لمدة سنتين أو أكثر حتى يتم تجنب الزيادة السنوية.
ما هي الدول الأكثر تضررا من أزمة الإسكان؟
معظم العائلات في الكويت تعيش في الإيجار. حوالي 30٪ من العائلات في الكويت تعيش في الإيجار.
لا يزال قطاع الإسكان في دول الخليج يشهد حالة من عدم الاستقرار بسبب التداعيات العالمية لوباء كورونا. تأثر سكان العالم بشدة من جراء أزمة أثرت على قدرتهم على تحمل تكاليف استئجار منزل أو شرائه.
دفع جائحة كورونا العديد من أصحاب العقارات السكنية ومستأجريها في السعودية إلى التحول من دفع الإيجار إلى الدفع الشهري بدلاً من المدفوعات خلال 6 أو 3 أشهر. جاء هذا القرار بسبب تأثير الوباء على القطاعات التجارية ،مما ساهم في تأخير دفع الرواتب وخفض الأجور لبعض المرافق.
وأكد متخصصون لصحيفة عكاظ السعودية ،أن بعض أصحاب العقارات اتفقوا خلال الفترة الماضية ،بالتزامن مع جائحة كورونا ،على دفع الإيجار شهريًا حتى لا يتأخر وصوله ،ولا يتراكم على المستأجرين. وذلك لأن منصات دفع الإيجار توفر ميزة الدفع الشهري لعقودهم.
أكد رئيس طائفة العقارات بجدة ،خالد الغامدي ،أن أزمة كورونا ساهمت في تسهيل إجراءات دفع الإيجارات بين المالك والمستأجر. كان للأزمة تأثير كبير على قطاعات الأعمال ،مما تسبب في تأخير دفع الرواتب وخفض بعض مدفوعات الرواتب. في الوقت نفسه ،كانت هناك بطالة عالية خلال هذه الفترة.
وأشار الغامدي في حديثه للصحيفة إلى أن اتفاق ملاك العقارات والمستأجرين على دفع الإيجار على أساس شهري قد يؤدي إلى نتائج إيجابية بين الطرفين. فقط ،هذا ليس هو الحال دائمًا. كلا الطرفين سيكونان سعداء بهذا الاختيار.
ارتفاع متواصل
أكد الخبير العقاري ،نصير عمر العجلي ،أن هناك ارتفاعًا في أسعار العقارات وإيجارات الشقق مؤخرًا في العديد من الأماكن بالدوحة ،تصل أحيانًا إلى 20٪ ،وأن عبارة: ليس لدينا ما يلبي حاجة المستأجر. أصبح مألوفًا وشائعًا.
وقال الخبير العقاري خلال مقابلة مع برنامج “Economy Pulse” على تلفزيون قطر في نوفمبر الماضي: بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الشقق في العديد من الأماكن … رأينا الكثير من الزيادات في أسعار الشقق في العديد من الأماكن … وشهدنا زيادة الإيجارات مقارنة بالأشهر الستة الماضية ،تصل إلى 20٪ في الإيجارات ،خاصة في لوسيل واللؤلؤة.
متصل: محامي التحكيم التجاري الدولي في الكويت
قال لي أن كل أصحاب العقارات يريدون زيادة ممتلكاتهم. يؤدي ذلك إلى قيام المستأجرين بطلب تجديد لمدة عامين حتى يتمكنوا من تفويت الفرصة لمالك العقار أو المطور للزيادة مرة أخرى ،خاصة إذا كانت هذه الفترة الزمنية تقع ضمن فترة استضافة كأس العالم. عند القيام بذلك ،يتقاضون رواتبهم ويتحملون زيادة أخرى. none
يتوقع سماسرة العقارات أنه بحلول عام 2022 ستشهد الإمارات تصحيحًا في أسعار الإيجارات. وتبلغ الزيادة المتوقعة في إيجارات الشقق 10٪ ،بينما تتراوح الزيادة في إيجارات الفلل بين 10 و 20٪.
ويرى الملاك أن التعافي الاقتصادي يسهل رفع الإيجارات ودفع بعض الإيرادات المفقودة خلال العامين الماضيين بسبب جائحة كورونا.
سترتفع إيجارات شركة رويال ليوان العقارية في دبي خلال الربع المقبل ،نتيجة تسارع الانتعاش الاقتصادي مع كورونا والتحسن الملحوظ في الطلب على العقارات ،خاصة في دبي.
انعكاسات سلبية
في الكويت ،31٪ من الأسر تعيش في إيجار ويبلغ عدد طلبات الإسكان 91،500. [هل تعلم أن هناك أكثر من 300 ألف أسرة كويتية؟]
يكلف العدد الكبير لطلبات الإسكان سنويًا الدولة حوالي 544.42 مليون دولار ،ما يشكل عبئًا ماليًا ضخمًا على ميزانية الدولة ،في وقت يعيش معظمهم في شقق استثمارية أو منازل مستأجرة.
ويقول خبراء إن مثل هذه الزيادات سيكون لها تداعيات سلبية على المستثمرين والمستأجرين ،لأنها ستزيد من التكاليف على المستأجرين ،خاصة من يؤجرونها لأعمالهم ،وليس كوسيلة للاستفادة منها وتأجيرها من الباطن. هذا القرار سيضر بصاحب العمل لأنه مؤجر من الحكومة. سواء بشكل مباشر أو من الباطن ،سيزيد الإيجارات للمستأجرين وأصحاب الأعمال ،وستكون النتيجة النهائية زيادة في الأسعار للمستهلكين.
متصل: افضل محامي قضايا التجنيد في الكويت
عوامل مؤثرة
في البحرين ،هناك عدة عوامل تؤثر على سوق العقارات البحريني مجتمعة ،وعلى الرغم من بعض التقلبات في الأسعار والمخزون ومستوى العرض ،من المتوقع أن يظل مؤشر الأسعار مستقرًا خلال عام 2022.
تظهر على سوق العقارات في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا علامات الوباء. لا تزال آثار الفيروس واضحة للعيان في الأسواق ،لكن لوحظ زيادة في معاملات البيع وصفقات الإيجار ،وهو انعكاس لتأثير تشجيع الأسعار على سوق المبيعات الذي دفع المستثمرين وأولئك الذين يرغبون في شراء العقارات إلى اتخذ هذه الخطوات. خطوة.
تغيرت الأسعار في سوق الإيجارات. وقد تسبب هذا في نزوح الكثيرين من منازلهم. يفضل البعض الانتقال من شقق إلى فيلات خاصة تلك التي بها حمامات سباحة وملاعب ومرافق أخرى ؛ استفاد آخرون من الأسعار المعقولة للوحدات الصغيرة مثل الاستوديوهات.
ركود طويل
تم حظر العديد من الأنشطة التجارية خلال الفترات السابقة بسبب فيروس كورونا. أثر إغلاق العديد من الشركات على قدرة الأفراد على سداد التزامات إيجاراتهم السكنية.
ارتفع قطاع الخدمات العقارية بنسبة 21٪ خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2021 مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق.
حدثت زيادة في الإيجارات بعد عام من الركود. ارتفع عدد الصفقات العقارية المنجزة من يناير إلى يوليو 2021 بنسبة 54.3٪.
متصل: محامي صياغة عقود واتفاقيات بالكويت
ارتفعت قيمة العقارات في السلطنة بنهاية شهر أغسطس بنسبة 14.2٪ مقارنة بنفس الفترة من العام السابق. زادت عقود البيع في العقارات بنسبة 51.1٪ ،ومن المتوقع أن تستمر في الزيادة.
وكشف المركز أن المستثمرين الخليجيين يسعون للاستثمار في القطاع العقاري بالسلطنة. ارتفع عدد الصفقات العقارية المنجزة لصالح مواطني دول مجلس التعاون الخليجي بنسبة 94.3٪ لتصل إلى 443 عقارا.
أزمة سكن
أزمة الإسكان والعقارات هي جزء من التضخم. التضخم أزمة سابقة تفاقمت بعد جائحة كورونا ،لأنها تؤدي إلى ارتفاع معدلات التضخم ،لأن الطلب يفوق العرض ،وتوقعات النمو المستقبلية.
وقال إن هناك العديد من المشاريع الإنشائية الجارية في منطقة الخليج ،ولكل دولة رؤيتها الخاصة في هذا الوقت. نشهد طفرة عامة في المنطقة ،وينعكس ذلك في ارتفاع أسعار الإيجارات.
ويرى العبيد أنه على الرغم من فترات الازدهار الاقتصادي ،لا يزال المواطنون الخليجيون لا يملكون منازل أو مساكن لأنهم اعتادوا على امتلاك أنواع معينة من المنازل أو المساكن بسبب ثروة بلادهم.
يمكن للمواطن الخليجي الآن شراء أرض ثم بناء شيء عليها ،حيث تضاعف سعر البناء تقريبًا في العشرين عامًا الماضية. يصبح من السهل القيام به بشكل متزايد أكثر من الأشياء التي تعتبر رفاهية.
يقول العبيد إن الحكومات الخليجية تعمل على معالجة أزمة الإسكان من خلال منح الأراضي والقروض ،لكن التدفق الكبير للمنح والقروض تسبب أيضًا في ارتفاع الأسعار.
اقرا ايضا: جرائم الشرف في القانون الكويتي
التزامات المشتري في عقد البيع وفق القانون الكويتي
عقوبة تخفيض الرواتب في الكويت وكيفية تقديم شكوى
نموذج إنذار بالدفع مصاغ بيد محامي كويتي
افضل محامين الكويت للاستشارات القانونية
المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)