تسليم الشقة قبل انتهاء العقد بالكويت. نطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن تسري أحكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الأراضي الشاغرة المؤجرة للسكن أو لاغراض أخرى. الاستثناء هو الأراضي الزراعية ،والتي لم يتم تضمينها.
مالا ينطبق عليه قانون إيجار الأماكن :
1- عقد إيجار يتطلب من المؤجر الحصول على نسبة مئوية من ربح التجارة التي تمارس في المحل المؤجر.
إذا كانت المساحة مستأجرة لأغراض المضاربة ،مثل تأجير بعضها للآخرين. إذا كان الإيجار منخفضًا نسبيًا ،فهذا لا يعني أنه عقد إيجار قصير الأجل.
إذا تم توقيع العقد على عقار بالمال الذي يحتويه ،بحيث يشمل إيجار المبنى (المحل أو المصنع) والأدوات أو المعدات التي يحتويها ،والتي تفوق أهميتها أهمية المبنى.
تعريف الإيجار :
عقد الإيجار هو عقد يلتزم بموجبه المؤجر بتمكين المستأجر من الاستفادة من أصل معين لفترة محددة مقابل رسوم معروفة.
أحكام عامة :
إذا تم عقد الإيجار دون اتفاق على فترة غير محددة أو إذا لم يكن من الممكن إثبات المدة المزعومة ،يُعتبر عقد الإيجار قد أبرم عن المدة المحددة لدفع الإيجار.
إذا لم يتمكن الطرفان من الاتفاق على مبلغ الإيجار أو كيفية تقديره ،أو إذا لم يكن من الممكن إظهار مقدار الإيجار الذي تم دفعه ،فيجب معاملتهما على قدم المساواة.
3- يجب أن تكون عقود الإيجار كتابية ،ويثبت عقد الإيجار إذا كان هناك كتاب من المالك يفيد بذلك.
في حالة وجود عدة أشخاص في وقت الانتقاء ،يفضل الشخص الذي يضع يده على عين المستأجر أولاً دون خداع. إذا أثبت أحدهم أنه وقع العقد بحسن نية وقبل أن يضع يده عليه مستأجر آخر ،فيفضل هذا. ولكن إذا لم يكن هناك سبب للتفضيل ،فليس لديهم شيء يتعارض معه. التعويضات التي يدفعها كل منهما.
إذا كنت ترغب في الاستمرار في العيش في مسكنك المؤجر ،فيجب عليك نقل ملكية عقد الإيجار إلى مالك جديد. بدلاً من ذلك ،إذا طردك شخص ما من منزلك ،فيمكنك نقل ملكية عقد الإيجار إلى مالك جديد.
يعتبر شاغل العقار الذي صودرت ملكيته والذي استغله بنفسه مستأجرا ويدفع نفس الإيجار بشرط أن يدفع كامل مبلغ التخمين.
ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ،وإذا استمر المستأجر في استخدام العقار المؤجر دون اعتراض من المؤجر وبعلمه ،يُعتبر عقد الإيجار مُجددًا بشروطه الأصلية لـ فترة أو فترات متتالية تساوي الفترة المحددة لدفع الإيجار.
إذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العقار ،يجب عليه إخطار الطرف الآخر قبل خمسة عشر يومًا من الإخلاء في مدة الإيجار التي لا تزيد عن ثلاثة أشهر ،وشهر واحد في فترة الإيجار لا تزيد عن ستة أشهر ،وشهرين إذا كان تتجاوز المدة ذلك ،ما لم يكن هناك تاريخ آخر متفق عليه في العقد ،والذي يؤخذ في الاعتبار. التنبيه رسمي. أو عن طريق البريد المسجل بإيصال الإيصال.
عندما يكون عقد الإيجار خاص بالسكن ،فقد يتم إنهاؤه في غضون خمس سنوات إذا أراد المالك ذلك. إذا كان الأمر كذلك ،يجب أن يتم ذلك قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء عقد الإيجار. العام الماضي كمندوب مبيعات للشركة.
الإيجار الشهري المتفق عليه ملزم لطرفي عقد الإيجار ،ولا يجوز تعديله من قبل أي من الطرفين إلا باتفاقهما. ولا يجوز أن يتجاوز الفرق بين ما يدفعونه فعلاً في الإيجار وما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار. الأجرة المطبقة بين الطرفين والأجرة المتساوية هي مائة بالمائة من الأجرة المعمول بها.
لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر ،ولكن في حالة وفاة المستأجر ،يجوز لورثته طلب إنهاء العقد.
التزامات المؤجر
يلتزم المؤجر بتسليم العقار المؤجر وملحقاته وفقًا للتاريخ المحدد في حالة صالحة ،وإلا يمكن للمستأجر طلب إنهاء العقد أو التعويض.
ج) يلتزم المؤجر بصيانة العقار ،ويجوز إصلاح أي صيانة ضرورية (خاصة على السطح ،والسلالم ،والمصاعد ،وأنابيب المياه ،والمصارف). يلتزم المستأجر بمدى الضرر الناجم ،لذلك يكون المؤجر ملزمًا فقط بالقدر الذي يحدده القاضي. قد يمنع المستأجر المؤجر من إجراء الإصلاحات الطارئة اللازمة للحفاظ على العقار ،مثل استبدال الأثاث المكسور. في حالة الإخلال بحق الانتفاع ،يجوز له أن يطلب إبطال الإيجار أو تخفيضه ،ما لم يتفقوا على غير ذلك.
الالتزام بالضمان: يلتزم المؤجر بالامتناع عن كل ما من شأنه أن يمنع المستأجر من الانتفاع بالعقار المؤجر على النحو المتفق عليه أو حسب ما أعد من أجله.
التزامات المستأجر
ادفع الإيجار في الوقت المحدد. يجب عليك دفع الإيجار المتفق عليه في التواريخ المتفق عليها كتابةً ،وإذا لم يكن هناك اتفاق مكتوب ،فيجب عليك دفع الإيجار في بداية كل شهر إذا كان عقد الإيجار الخاص بك هو اتفاقية شراكة ،وفي بداية كل مدة عقد الإيجار في حالات أخرى.
يجب على المستأجر دفع الإيجار بالكامل عند استحقاقه ،بغض النظر عما إذا كان هناك نزاع حول المبلغ المحدد.
دفع الإيجار: يبيح القانون للمستأجر دفع الإيجار بإيداعه في خزينة دائرة التنفيذ خلال عشرين يوماً من تاريخ استحقاقه بعد تقديمه إلى المؤجر. ومع ذلك ،في حالتين ،لا يلزم تقديم أي وديعة: عندما يدفع المستأجر كل إيجاره بالكامل ،ويوقع اتفاقية مع المالك لمزيد من مدفوعات الإيجار. عندما يدفع المستأجر إيجاره بالكامل وحصل على أ
يجب تقديمها مرة أخرى إلى المؤجر مرتين على التوالي ،وقبل كل مرة ،يجب تقديمها مرتين.
* على إدارة التنفيذ إخطار المؤجر خلال خمسة أيام من استلامها.
لا يجوز إلغاء عقد الإيجار أو سحبه ،إلا بموافقة المالك أو بأمر من المحكمة.
ب- وجوب الانتفاع بالعقار لما استؤجر من أجله والمحافظة عليه: يلتزم المستأجر بالانتفاع بالعقار المؤجر المتفق عليه ،وفي حالة عدم الاتفاق على الانتفاع به في ما أعد له ،فيجوز له. عدم إجراء تغييرات عليه دون إذن المؤجر ،وممارسة العناية في الحفاظ على الممتلكات المؤجرة ،وهذا يجعل إصلاحات الإيجار كإصلاحات.
إذا كان المستأجر مسؤولاً عن الضرر أو الخسارة الناجمة عن إهماله أو استخدامه غير المعتاد ،فإنه يكون مسؤولاً عن كل الشؤون الداخلية في الكهرباء والأدوات الصحية والأبواب والنوافذ والدهان. ومع ذلك ،إذا كان هناك اتفاق على عكس ذلك تم توقيعه بين المالك والمستأجر قبل الانتقال ،فإن هذه المسؤولية لا تنطبق عليهم.
لا يحق للمستأجر تأجير العقار من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار دون إذن كتابي من المالك. حتى لو فعل ذلك ثم تخلى عنها ،فأنهي عقد إيجاره ،فإن العلاقة لا تزال قائمة بين المؤجر والمستأجر من الباطن ،بشرط أن يكون المستأجر الأصلي قد دفع إيجاره. الإيجار الأصلي هو الذي ورد في العقد أو عقد الإيجار من الباطن.
إذا كان المستأجر من الباطن على جزء من العقار ،فيجوز للمالك أن يطلب إخلاء المستأجر من الباطن أو البقاء فيه.
د) لا ينتقل الالتزام بدفع الإيجار للمالك إلا بعد علمه بنقل الملكية ،ولا يجوز للمستأجر التمسك بالإيجار المعجل أمام المالك إذا أثبت ذلك. في وقت الدفع ،كان على علم بنقل الملكية أو كان من المفترض أن يكون على علم بذلك.
عند انتهاء عقد الإيجار ،يجب على المستأجر إعادة العقار المؤجر. لقد تضررت أو دمرت لسبب ما خارج عن إرادته. إذا تم العثور على بناء أو موقع في العقار المؤجر ،فيجوز له إزالته من التلف الذي يلحق بالعقار أو تركه.
الإخلاء
أولاً : الإخلاء الإداري : حالاته :
تتخذ الحكومة قطعة من الممتلكات للاستخدام العام.
تستخدم الأراضي الحكومية لإقامة مشاريع منفعة عامة عليها.
3- الأموال العامة المملوكة للقطاع الخاص. ممتلكات الدولة التي يتم تشغيلها بموجب ترخيص أو عقد يتضمن شروطًا أساسية غير مألوفة عند انتهاك شروط الترخيص أو العقد ،أو لأسباب تتعلق بالمصلحة العامة.
العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع الاحتفاظ بحق التملك لمدة محددة ،في حالة عدم استيفائها لمتطلبات الترخيص أو أمر بإخلاء سبيلها للمنفعة العامة خلال فترة الاحتفاظ.
ثانياً : الإخلاء القضائي :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب العقار المؤجر ،ولو بنهاية مدة الإيجار ،باستثناء الأراضي الخالية. لا يجوز للمؤجر أن يطلب الأراضي الشاغرة إلا في إحدى حالتين: أ) عندما لا يكون هناك مستأجر يشغل العقار أو ب) عندما يكون هناك تغيير في الإيجار مما يجعل العقار المؤجر غير متاح لاستخدامه من قبل مستأجر آخر .
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار المستحق وفق شروط العقد أو وفقًا للحكم الصادر بالبت فيه ،خلال عشرين يومًا من تاريخ استحقاقه ،وذلك دون عذر مقبول يسمح بتمديده. من الوقت ،ثم سيتم طردهم.
تسليم الشقة قبل انتهاء العقد
يمكنك تأجير الممتلكات الخاصة بك من الباطن أو تأجيرها لطرف ثالث أو إخلاءها أو السماح لشخص ما بالعيش هناك ليس طرفًا في العقد. يمكن القيام بكل هذه الإجراءات دون إذن المالك إذا لم يوقعها المؤجر كتابة.
عندما تستخدم العقار بطريقة لا تتفق مع الشروط المعقولة لعقد الإيجار ،أو تنتهك النظام العام والأخلاق ،أو تضر بالمصلحة المعنوية أو المادية للمؤجر ،تكون قد انتهكت عقد الإيجار.
ترك المحل المؤجر لتجارة غير مصرح بها دون عذر ومخالفة لعقد الإيجار لمدة ستة أشهر أو أكثر ولو دفع الإيجار.
إذا تضررت العين أو صدر أمر هدم من الجهة المختصة.
في حالة هدم البئر ،يجب إعادة بنائه. في حالة هدم البئر ،يجب إعادة بنائه في إحدى الحالات التالية:
مرور ما لا يقل عن خمسة وعشرين عامًا على تاريخ إتمام البناء الأصلي.
تضيف البلدية الأرض إلى العقار ،ولكن ليس أقل من 10 في المائة من مساحته الإجمالية.
د) بناء أبنية حديثة بدلا من البيوت التي تميز بها البيوت العربية.
عندما يكون حجم المبنى الجديد أكبر من المبنى القديم بنسبة 50٪ على الأقل ،أو في حالة عدم وجود لوائح بناء ،فقم بالتخطيط لزيادة حجم المبنى الجديد بنسبة 50٪ على الأقل. يمكنك أيضًا استخدام هذه النسبة المئوية إذا كنت ترغب في ذلك ،ولكني أوصي بشدة بأن تخطط لزيادة حجم المبنى الجديد بنسبة 50٪ على الأقل. إذا كانت نسبة معينة غير مسموح بها ،فاستخدم أعلى نسبة مئوية مسموح بها.
بعد الحصول على الترخيص ،لا يجوز السماح بالإخلاء إلا بعد الانتهاء من البناء وخلال ستة أشهر من الإخلاء ،ولكن يجب أن يبدأ البناء خلال فترة محددة.
إذا أراد المالك رفع المبنى ولم يكن هناك اتفاق يمنعه من ذلك ،وإلا فإنه من الممكن في حالة وجود المستأجر ،ويجب أن يحصل الإخلاء على ترخيص يسمح له بالتقدم إلى المنحدر في غضون ستة أشهر من تاريخ الإخلاء ،وإذا حدث تأخير ؛ وإذا كان المالك لا يريد إخلاء الطريق المنحدر. يجوز للمستأجر أن يطلب إنهاء العقد أو تخفيض الإيجار في حالة قطع المنفعة.
إذا كان المؤجر يملك العقار المستأجر فقط ويرغب في السكن فيه بنفسه أو إذا احتاج أن يسكن في عقاره بنفسه أو بإحدى زوجاته أو أحد أصوله ،فيجوز للمستأجر المطالبة بالتعويض.
إذا كان العقار المؤجر واقعاً في مسكن مالك خاص وأراد استغلاله أو احتلاله بنفسه أو من قبل أصوله أو فروعه أو من يعتمد عليه.
إذا كان والد القاصر يعمل في التجارة ولديه متجر ،وإذا مات قبل أن يبلغ القاصر 18 عامًا وليس لديه محل آخر ،فيجوز للمالك السماح له بالعودة أو تعويضه عن إيجاره.
إذا كان العقار المؤجر مستخدماً للتجارة أو لمهنة وصدر حكم قضائي أو قرار إداري يجبرهم على المغادرة.
يجوز للقاضي ،في الحالات المنصوص عليها في البنود “1 ،2 ،3 ،5 ،11” ،منح المستأجر فترة مناسبة لتنفيذ الحكم وتعويضه بما عليه.
فسخ عقد الإيجار
في بعض الأحيان ،يغير مؤجروا العقارات رأيهم فجأة بشأن تأجير شيء لشخص ما ،ويعود قرارهم إلى عدة أسباب. بعضها لغرض تحقيق الربح من بيع الشيء ،أو للاستخدام الشخصي والتمتع به. البعض الآخر سلوك تعسفي. هذا عمل غير مبرر. هذا لا يعتمد على أسباب أو أهداف ،وعلى أي حال ،فإن القيام بذلك يجعل المستأجرين مرتبكين ؛ ما إذا كان مسموحًا وما يترتب على ذلك من حقوق وواجبات وإجراءات.
هل يمكن فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة
والجواب على السؤال أنه يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته ،وما احتمالية حدوث ذلك وفق القوانين والأنظمة والإجراءات. تأتي الإجابة على هذا النحو: تلقائيًا أثناء ذلك ؛ حتى لا يتمكن أحد من إجبارك على البقاء. يجوز للمالك إخطار المستأجر بالإخلاء ،ما لم يخطر المالك برغبته في المغادرة قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انتهاء مدة العقد. وبالتالي ،يفرق القانون بين الملاك والمستأجرين فيما يتعلق بمسؤولياتهم بموجب عقد الإيجار ؛ سواء كان ذلك للممتلكات السكنية أو التجارية أو المهنية أو الصناعية أو المنزلية.
ما هي حقوق وواجبات المستأجر
يجب على من يستأجر عقارات أو محلات معرفة الحقوق التي يتفق عليها القانون والتشريع. بالمقابل هناك التزامات مرتبة له ،وتتلخص هذه النقاط في:
- إذا رغب المستأجر في إجراء أي إصلاحات أو أعمال صيانة داخل العقار ،فيجب عليه الحصول على إذن مسبق من المالك. يمكن القيام بذلك عن طريق كتابة خطاب موجه إلى المالك ويتضمن جميع التراخيص اللازمة والأوراق الرسمية وما إلى ذلك في بعض الحالات.
- يعتبر مبلغ التأمين الذي يدفعه المستأجر مقابل تأجير العقار قابلاً للاسترداد ،وإذا رفض المالك إعادته كليًا أو جزئيًا ،بسبب ما يدعي أنه ضرر للعقار ،فيجوز للمستأجر طلب المساعدة من تسوية المنازعات الإيجارية لجنة لحل الأمور.
- إعادة العقار إلى صاحبه من قبل المستأجر وفق حالته المماثلة عند الاستلام بعد إبرام العقد. لن يكون للمستأجر نزاع مع المالك حول هذه المسألة.
ما هي حقوق وواجبات المؤجّر
لدي نفس الحقوق والواجبات مثل المستأجر. المالك له نفس الحقوق والواجبات مثلي.
- عندما يعطي المالك العقار للمستأجر ،يجب أن يكون في حالة جيدة ،وقابل للاستخدام وبالطريقة والشروط المتفق عليها في عقد الإيجار. في حالات نادرة ،قد يتم تأجير عقار غير مكتمل.
- المالك مسؤول عن أعمال الصيانة والإصلاح إذا كان العيب ناتجًا عن تلف ناتج عن عطل غير متوقع. المالك ليس مسؤولا خلاف ذلك.
- لا يجوز للمؤجر إجراء أي تغييرات أو تجديدات على العقار ؛ لا يجوز له القيام بذلك إلا إذا حصل على موافقة المستأجر.
أمور يجب مراعاتها قبل فسخ عقد الإيجار
قبل إلغاء عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر ،يجب أن يتفق الطرفان على شروط معينة تسمح لهما بإنهاء العقد مبكرًا. أحد هذه الشروط هو أن يتوصل الطرفان إلى اتفاق بشأن ما سيحدث إذا أنهى أي من الطرفين علاقته مع بعضهما البعض. إذا أنهى أي من الطرفين عقد الإيجار ،فيجب عليهما أيضًا تقديم شرح مفصل لما دفعهما إلى القيام بذلك. إذا كان هناك شيء معيب أو كانت هناك مشاكل ،فقد يتمكن المؤجر من حلها ؛ من أجل تجنب أي خسائر لاحقًا.
اقرا ايضا: هل يجوز التنازل في قضايا التزوير
احكام عقد الإيجار الكويتي والتأجير السعودي
قوانين عفا عليها الزمن في الكويت
افضل محامين الكويت للاستشارات القانونية
كيفية ممارسة الأعمال التجارية في الكويت والاجراءات القانونية اللازمة
المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)
المصدر2 www.mohamah.net